對於許多計劃或剛登陸加拿大的新移民和留學生來說，一個正面的市場訊號正在顯現：加拿大長期以來居高不下的租金，終於在部分熱門城市出現鬆動。加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）的最新報告證實，移民政策的調整正直接作用於租賃市場，導致需求端降溫，從而為租客帶來了更多的選擇空間和議價能力。

租賃市場的顯著變化：多地租金掉頭向下

報告數據顯示，與2024年同期相比，2025年第一季加拿大數個主要城市的待租租金出現了明顯下滑。其中，新斯科細亞省的哈利法克斯（Halifax）降幅最為顯著，高達8.3%；兩大熱門城市溫哥華（Vancouver）和卡加利（Calgary）的租金也分別下降4.8%和3.6%；多倫多（Toronto）則延續了下跌趨勢，下降1.7%。

與此同時，其他核心城市如蒙特婁（Montréal）、愛德蒙頓（Edmonton）和渥太華（Ottawa），雖然租金仍在上升，但其增長率已較去年同期大幅放緩。

各城市待租租金年增率比較（第一季）：

CMHC將此現象歸因於租賃市場需求面的減少，以及新出租單位供給量穩定增加的雙重作用。對於缺乏本地人脈和信用紀錄的新移民而言，「待租租金」是他們初到加拿大時最直接面對的市場價格，其下降無疑是一則利多消息。

移民政策收緊是關鍵驅動因素

租金市場的降溫與加拿大人口成長放緩，尤其是臨時居民數量的減少密切相關。自2023年中期達到高峰後，加拿大的租賃需求開始受到衝擊。

加拿大統計局的數據顯示，從2025年1月1日到4月1日，加拿大全國人口僅增加了20,107人，增速顯著放緩。這主要是由於臨時居民（學生簽證與工作簽證持有者）數量淨減少了61,111人，同時永久居民吸納數量也有所下降。

聯邦政府對國際學生數量設定上限，並調整各省配額的政策，對卑詩省（BC）、安大略省（Ontario）和新斯科細亞省（Nova Scotia）的租賃需求構成了直接的下行壓力。這三個省份在2025年第一季的工作與學生許可持有人數均出現下降。同樣，魁北克省（Quebec）和亞伯達省（Alberta）的非永久居民成長放緩，也促成了當地租金漲幅的收斂。

租賃市場供需雙方的應對

需求減少和供給增加，正改變著市場的供需情勢。屋主們普遍反映，空置單位的出租時間正在拉長。尤其是在多倫多、溫哥華和卡加利，新建的專門出租公寓（purpose-built rental）面臨著來自二手租賃市場（如私人出租的公寓單位）的激烈競爭。

二手市場的屋主通常更願意透過降低租金來減少閒置期。而專業的租賃公寓營運商則透過提供優惠方案來吸引租客，例如「免一個月租金」、提供搬家津貼或簽約獎金。儘管如此，CMHC的報告指出，許多營運商預期未來幾年可能仍需調降租金以適應市場變化。

從供給面看，一個正面的趨勢是，加拿大大多數市場的出租住宅完工量已超過其「10年歷史平均水準」，預示著租賃市場的供給正在改善。

租金回落不等於可負擔性改善

值得注意的是，儘管租金出現鬆動，但住房可負擔性問題並未得到根本緩解。CMHC的報告強調，在許多城市，「待租租金與收入比」（Advertised rent-to-income ratios）依然處於高點。這意味著租金開銷仍佔據了居民收入的較大比例。

例如，在多倫多，該比例從2022年的14.5%持續攀升至2025年的16.4%；溫哥華在經歷兩年下降後，2025年也反彈至17.8%。這表明，對於一般家庭和新移民而言，住房負擔依然沉重。

新移民須知：加拿大各省租金管制政策一覽

為了保護租客免受租金急遽上漲的影響，加拿大一些省份實施了租金管制（Rent Control）政策。該政策由各省政府負責制定和執行，因此規定差異很大。對於新移民而言，了解所在省份的政策至關重要。

• 實行租金管制： 卑詩省（BC）、曼尼托巴省（Manitoba）、新斯科細亞省、安大略省、愛德華王子島（PEI）。
• 不實行租金管制： 亞伯達省（Alberta）、新布藍茲維省（New Brunswick）、紐芬蘭及拉布拉多省、魁北克省（Quebec）、薩克其萬省（Saskatchewan）及三個地區。

特別注意：

• 新斯科細亞省的租金漲幅上限為每年5%，該政策有效期至2027年12月31日。
• 安大略省的租金管制僅適用於2018年11月15日之前建造或首次入住的住宅單位，之後的新建住宅不受此限。

展望

預計在2025年剩下的時間裡，人口成長放緩和就業市場的變化將繼續形塑加拿大的租賃市場。隨著新供給持續超過需求增長，市場將處於一個調整期。這對過去幾年飽受租金飆漲之苦的租客來說是一個亟需的喘息機會，但要實現真正的住房可負擔性，仍有很長的路要走。