對於許多計劃或剛剛抵埗加拿大的新移民和留學生而言，一個正面的市場信號正在顯現：加拿大長期以來居高不下的租金，終於在部分熱門城市出現鬆動。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的最新報告證實，移民政策的調整正直接作用於租務市場，導致需求方降溫，從而為租客帶來了更多的選擇空間和議價能力。

租務市場的顯著變化：多地租金掉頭向下

報告數據顯示，與2024年同期相比，2025年第一季加拿大等多個主要城市的叫租出現了明顯回落。其中，新斯高沙省的哈利法克斯（Halifax）跌幅最為顯著，高達8.3%；兩大熱門城市溫哥華（Vancouver）和卡加利（Calgary）的租金亦分別下跌4.8%和3.6%；多倫多（Toronto）則延續了跌勢，下跌1.7%。

與此同時，其他核心城市如蒙特利爾（Montréal）、愛民頓（Edmonton）和渥太華（Ottawa），雖然租金仍在上升，但其增長速度已較去年同期大幅放緩。

各城市叫租按年增長率對比（第一季）：

CMHC將此現象歸因於租務市場需求方的減少，以及新出租單位供應量穩步增加的雙重作用。對於缺乏本地人脈和信貸紀錄的新移民而言，「叫租」是他們初到加拿大時最直接面對的市場價格，其下降無疑是一個利好消息。

移民政策收緊是關鍵驅動因素

租金市場的降溫與加拿大人口增長放緩，尤其是臨時居民數量的減少密切相關。自2023年中期達到頂峰後，加拿大的租賃需求開始受到衝擊。

加拿大統計局的數據顯示，從2025年1月1日到4月1日，加拿大全國人口僅增長了20,107人，增速顯著放緩。這主要是由於臨時居民（學生簽證及工作簽證持有者）數量淨減少了61,111人，同時永久居民吸納數量亦有所下降。

聯邦政府對國際學生數量設定上限，並調整各省配額的政策，對卑詩省（BC）、安大略省（Ontario）和新斯高沙省（Nova Scotia）的租賃需求構成了直接的下行壓力。這三個省份在2025年第一季的工作及學習許可持有人數量均出現下降。同樣，魁北克省（Quebec）和亞伯達省（Alberta）的非永久居民增長放緩，也促成了當地租金增幅的收窄。

租務市場供需雙方的應對

需求減少和供應增加，正改變着市場的博弈格局。業主們普遍反映，空置單位的出租周期正在變長。尤其是在多倫多、溫哥華和卡加利，新建的專用租賃物業（purpose-built rental）面臨着來自二手租務市場（如私人放租的柏文單位）的激烈競爭。

二手市場的業主通常更願意透過降低租金來縮短空置期。而專業的租賃物業營運商則透過提供優惠措施來吸引租客，例如「免一個月租金」、提供搬遷津貼或簽約獎金。儘管如此，CMHC的報告指出，許多營運商預計未來幾年可能仍需下調租金以適應市場變化。

從供應方看，一個積極的趨勢是，加拿大大多數市場的出租房屋竣工量已超過其「10年歷史平均水平」，預示着租務市場的供應正在改善。

租金回落不等於可負擔性改善

值得注意的是，儘管租金出現鬆動，但住房可負擔性問題並未得到根本紓緩。CMHC的報告強調，在許多城市，「叫租與收入比」（Advertised rent-to-income ratios）依然處於高位。這意味著租金開支仍佔據了居民收入的較大比例。

例如，在多倫多，該比例從2022年的14.5%持續攀升至2025年的16.4%；溫哥華在經歷兩年下降後，2025年也反彈至17.8%。這表明，對於普通家庭和新移民而言，住房負擔依然沉重。

新移民須知：加拿大各省租金管制政策一覽

為了保護租客免受租金急劇上漲的影響，加拿大一些省份實施了租金管制（Rent Control）政策。該政策由各省政府負責制定和執行，因此規定差異很大。對於新移民而言，了解所在省份的政策至關重要。

• 實行租金管制： 卑詩省（BC）、曼尼托巴省（Manitoba）、新斯高沙省、安大略省、愛德華王子島（PEI）。
• 不實行租金管制： 亞伯達省（Alberta）、紐賓士域省（New Brunswick）、紐芬蘭及拉布拉多省、魁北克省（Quebec）、薩斯喀徹溫省（Saskatchewan）及三個地區。

特別注意：

• 新斯高沙省的租金加幅上限為每年5%，該政策有效期至2027年12月31日。
• 安大略省的租金管制僅適用於2018年11月15日之前建造或首次入住的住宅單位，之後的新建物業不受此限。

展望

預計在2025年餘下的時間裏，人口增長放緩和就業市場的變化將繼續塑造加拿大的租務市場。隨着新供應持續超過需求增長，市場將處於一個調整期。這對過去幾年飽受租金飆升困擾的租客來說是一個亟需的喘息機會，但要實現真正的住房可負擔性，仍有很長的路要走。